عرض حول موضوع المسطرة العادية للتحفيظ العقاري، و المساطر الخاصة .

[size=18]
مـقـدمــة:


يكاد يجمع المهتمين والباحثين في شؤون العقار, على أن هذا الأخير هو اللبنة الأساسية في بناء الاقتصاد, وهو منطلق المشروعات الاقتصادية والاجتماعية, بل وأساس منظومات التنمية بكافة صورها.

والعقار هو الأرض وما التصق بها من أشجار ونبات ومبان, وقد وجد لدى الفقهاء الاهتمام الوافر, فتدارسوه في الجانب المدني, لأنه مصدر قوت الإنسان, ولأنه سبب طمأنينته وسكناه كما يذهب إلى ذلك الدكتور محمد بن أحمد بونبات.

وقد زاد الاهتمام بالعقار, فنشطت المعاملات العقارية, وذلك ما قرب بين التشريعات العقارية وبين قوانين التعمير ونظم البناء.

غير أن التعمير يحتاج إلى رصيد عقاري كاف, على أن يكون هذا الرصيد مستقرا ثابتا خاليا من النزاعات, مما يتطلب أن تكون الأراضي المتداولة في عمليات الإسكان وغيرها من العمليات أراضي محفظة, ومن هنا تظهر أهمية عملية التحفيظ توفيرا لاستقرار الملكية العقارية .

ويتصف التحفيظ بصفات أولها الخصوصية والمراد بها أن لكل ملك رسم عقاري خاص, وصفة الديمومة, وهي صفة ترتب عدم فقدان العقار المحفظ لطابعه, وعدم إمكان إخراجه من نطاق ظهير 9 رمضان 1331 وفقا للفصل الأول من الظهير .

بالإضافة إلى ذلك, يتصف التحفيظ بصفة التطهير, اعتبارا لأنه يؤدي الى إحلال نظام قار يعطي للملكية العقارية وضعا ثابتا, ويطهرها من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأن العقار على حد تعبير الدكتور بونبات .

ومسطرة التحفيظ العقاري هي مجموع الإجراءات التي تهدف إلى إخضاع العقار للنظام المحدث بمقتضى الظهير الصادر بتاريخ 12 غـــشت 1913 الـموافق ل 9 رمضان 1331 ، لما لــه من دور مهم في إعطاء الملكية العقارية
وضعـا أكثر استقرارا و ثقة في التعامل(1) ، و التحفيظ العقاري في أصله عمل اختيـــاري يمر عبر مراحل مسطريه جد دقيقة تعتمد في أساسها على إجراءات عادية أهمها الإشهار الواسع، تتميز بنوع من البطء في تطبيقها قصد إنشاء رسم للملكية يتم تسجيله في السجل العقاري ، إلا أن المشرع استثنى بعض العقارات من تطبيق مبدأ الاختيارية حيث أجبرها على الخضوع لنظام التحفيظ العقاري وفق مساطر خاصة.
————–
(1) الدكتور محمد خيري، حماية الملكية العقارية و نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، طبعة 2001



فمـا هـي إذن الـمـراحل التي تمر مــنها المسـطرة العـادية للتحـفيظ العقاري ؟ و ماهي الأملاك التي تخضع في تحفيظها لمسطرة خاصة، وكيف تتم هذه المسطرة ؟

ومحاولة منا للإجابة على مجموع هذه التساؤلات ، وللإحاطة بالموضوع مــن جميع جوانبه ، سنتناوله من خلال نقطتين أساسيتين ، نتطرق في أولاهما للمسطرة العادية للتحفيظ ، وفي ثانيهما للمساطر الخاصة ، وذلك على الشكل التالـي :

المبحث الأول : المسطرة العادية للتحفيظ العقاري.
المطلب الأول : مطـلب الـتـحفـيـظ و شـكـلـيـاتـه.

الفقرة الأولـى : مـطـلب التـحـفــيـظ.
الفقرة الثانيــة : شكليات مطلب التحفيــظ.

المطلب الثاني : إشهار عملية التحفيظ و إجراءات التحديد.

الفقرة الأولـى : الإعلان عن إجراءات الــتحفيظ العقاري.
الفقرة الثانيـة : عمليات التحديد و شهرهــا.

المبحث الثاني: المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري
المطلب الأول:التحفيظ الجماعي و ضم الاراضي الفلاحي
الفقرة الأولى: التحفيظ الجماعي للأراضي الفلاحية
المبحث الأول : المسطرة العادية للتحفيظ العقاري :
المطلب الثاني : التحفيظ الاداري لأملاك الدولة و للأراضي السلالية.

الفقرة الأولى : التحديد الاداري لأملاك الدولة الخاصة
الفقرة الثانية : التحديد الاداري للأراضي السلالية

المبحث الأول : المسطرة العادية للتحفيظ العقاري.

إن إخضاع العقار لظـهير 12 غشت 1913 ، يتطلب إتباع مسطرة معينة بدء بتقديم الراغب في التحفيظ العقاري لمطلب للتحفيظ مشـتـمـل على مجموعة من البيانات لدى المحافظة التي يقع العقار في دائرة نــفوذها ( المطلب الأول ) ، حيث يقـوم المحافظ بعـدما يتوصل بمـطلب التحفـيظ بتهيئ مـلخـص له قـصـد إشـهـاره و إعلام العموم به و بتاريخ إجراء عــمليـة التـحـديد ، تلك العملية التي تتم بعين المكان قصد ضبط حدود العقار ومعالمه و مـشـتملا ته ومـساحـته وتـدوين ذلك في محضر معد بدوره للنشــر ( المطلب الثاني ).
المطلب الأول : مطلب التحفيظ و شـكـلـياتـه

الفقرة الأولــى : مطلب التحفيظ

إن مطــلب التحفيظ هو الطلب الذي يتقدم به أحد الأشخاص الذين عينهم القانون في الفصل 10 من ظهير 12 غشت 1913،(2) أمام المحافظة العقارية التابع لدائرة نفوذها العقار، لمباشرة حقهم في إخضاع أملاكهم أو حقوقا ترتبت لهم لنظام الظهير المذكور ، وهؤلاء الأشخاص هم :

أولا : مالك العقار أو من ينوب عنه بمقتضى وكـالة خاصة ، ويقصد بالمالك من يتمتع على العقار بمختــلف السلطـات التي يمـنحها حـق الـملكية مـن استغلال و استعمال و تصرف .

ثانيا : الشريك في الملك ، إذ يحق لمن يملك حصة مشاعة في العقار المطـلوب تحفيظه أن يتقدم بمطلب لتحفيظ العقار في اسمه و اسم باقي الشركاء الآخرين ، على أنه ملزم بتعيين أسماء الشركاء ونصيب كل منهم.

و تقديم مطلب التحفيظ من قبل الشريك الذي اشترى حـصة مشاعة في العــقار لا يمنع باقي الشركاء من ممارسة حق الشفعة على تملك الحصة متى توفرت الشروط اللازمة للأخذ بها.

غير أن إعطاء حق طـلب التحفيظ لأحد المالكين على الشياع يتطلب وجوبا موافقة باقي شركائه حتى يمارسوا بدورهم مبدأ الاختيار في التحفيظ ، فلا يمكن لشريك واحد إجبار باقي الشركاء على التحفيظ و إلا اعتبر تعسفا. (3)

ثالثا : كل من يتمتع على العقار بإحدى الحقوق العينية التالية :

أ - حق الانتفاع الذي عرفه الفصل 35 من ظهير 19 رجب 1333 بأنه حق عيني يتعلق بالتمتع بعقار يخص الغير ، و ينقضي لزوما بموت المنتفع.

————–
(2) وضع هذا المطلب بالمحافظة العقارية المختصة يعطي الانطلاقة الأولى للشروع في المسطرة العادية للتحفيظ ، كما يخلق وضعية قانونية خاصة لذلك العقار يمكن أن يطلق عليها نظام ما قبل التحفيظ ، ذلك أن مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري لا تطبق إلا في حدود الإجراءات المسطرية ، ويبقى خاضعا فيما عدا ذلك لقواعد الشريعة الإسلامية إلى أن يتم تأسيس الرسم العقاري، وان كان وضع هذا المطلب يخرج العقار من اختصاص القضاء العادي ليصبح خاضعا لاختصاص قاضي التحفيظ في حالة وجود نزاع سابق بشأنه، حيث يتعين أن يتحول هذا النزاع إلى تعرض .
(3) الدكتور محمد خيري ، م.س.، ص

ب - حق الاستعمال الذي يمنح صاحبه حق استعمال الشيء ضمن حدود حاجته ، وحق الاستفادة من ثماره ضمن حدود الحاجة أيضا .

ج - حق السكنى، وهو الذي يخول صاحبه استعمال العقار لسكناه فقط دون غيره من أوجه الاستعمال .

د - حق الكراء الطويل الأمد ، وهو نوع من الكراء يخول مستأجر العقار المحـفظ حقا عينيا قـابلا للرهـن الرسمي ، و مدتـه لا تقــل عن 18 سنة و لا تزيد عن 99 سنة .





هـ - الرهن الحيازي ، والذي بمقتضاه يحوز الدائن العقار ضمانا لاستيفاء دينه من مالكه .

فأصـحاب هذه الحقوق العينية المترتبة على العقار يمكنهم أن يتقدموا بمطـلب للتحفيظ في اســم مالك العقار ليتمكنوا من تسجيل الحق الذي يتمتعون به لضمانه.

رابعـــا : أصــحاب الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية وفق قواعد الشريعة الإسلامية ، كالجزاء و الجلسة و الزينة و الهواء. (4)

خـامسا : صـاحب حق ارتفاق على عقار ، و المتمتع برهن رسمي على عقار بشرط موافقة المالك.

سـادسا : الدائن المرتهن رهنا حيازيا إذا لم يتلق دينه وقت استحقاقه ، وقام بمباشرة إجراءات الحجز العقاري بناء على حكم صدر لفائدته ضد مدينه (5).

سـابعــا : الـولي أو الوصي أو المقدم نيابة عن ناقص الأهلية أو فاقدها الذي يتمتع بحق من الحقوق العينية التي تجيز له طلب التحفيظ. (6)

و أمام تعدد الأشخاص الذين أجاز لهم المشرع تقديم مطلب التحفيظ ، كان حـريا به أن يلـزم المحافـظ وبكيـفـية صريحـة ، وسـواء أثـنـاء مسـطرة التحفـيظ أو مسطرة التسجيل بالتأكد من صفة طالب التحفيظ دون تمييز بين من يعرف التوقيع وبين من لا يعرفــــه .
————–
(4) الدكتور المختار عطار ، التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي، طبعة 2008
(5) الدكتور المختار عطار ، م.س.
(6) يرى الدكتور محمد خيري أن طلب تحفيظ أحد الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية الأصلي بكيفية مستقلة عن طلب تحفيظ الحق الأصلي فيه انتقاص لحق الملكية ذاته





وقـد اهـتـم الـمـشـرع بـالأشـخـاص الـذاتـيـيـن دون المعنـويين، علما بأن طلبات الـتحفـيظ يـمكن تـقـديـمها مـن طرف الشركات أو التعـاونيات أو الجمعيات، أو المؤسـسات العمومية ، إلى غـير ذلك ممن ذكـر.

وهـذا يتـطلب مـن المـحافظ الـتأكد مـن الوضعـية القانونـيــة للـشـخص المعنوي، و من صفة الأشخاص الذين يمثلونه ومن الصلاحيات المخولة لهم استنادا إلى القوانين الأساسية (7).

الفقرة الثانية : شكليات مطلب التحفيظ

إن مطلب التحفيظ خطوة هامة لتطبيق مقتضيات ظهير12 /08/1913 ليصير العقار خاضعا لنظامه لثبوت حق المالك أو حق غيره من أصحاب الحقوق العينية بصورة نهائية (8) لذلك فان تقديمه يتم وفق شكليات معينة مع ضرورة تضمينه مجموعة من البيانات.

أولا : شكل مطلب التحفيظ :

إن ظهير التحفيظ العقاري لم يحدد أي شكل معين لمطلب التحفيظ، بل اكتفى في الفقرة الأولى من الفصل 13بالقول: ” يقدم طالب التحفيظ تصريحا للمحافظ الذي يعطيه وصلا به ويكون موقعا من طرفه أو من مفوض من قبله بوكالة خاصة “.

والتصريح يمكن أن يقدم بصفة كتابية بالمحافظة العقارية كما يمكن أن يتقدم طالب التحفيظ بنفسه أمام المحافظ ليدلي بكل المعلومات المتعلقة بمطلب التحفيظ ، ويقوم المحافظ أو من ينوب عنه بتحريرها في شكل طلب كتابي بواسطة مطبوع معد لهذا الغرض ، ثم يقوم المصرح في النهاية بالتوقيع على تلك المعلومات و إذا كان يجهل التوقيع ، فيشهد المحافظ بأن طلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف الطالب نفسه بعد أن يتحقق من هويته ، و تجدر الإشارة إلى أن أغلب المحافظات كانت تتوفر إلى عهد قريب على كاتب خاص يعهد اليه بتحرير طلبات التحفيظ ، حيث يتقدم المالكون و أصـحاب الحـقــوق العينية إلى المحافظة مـزودين بوثائق و رسوم الملكية فيقدمونها إلى الكاتب الذي يقوم بتحرير طلبات التحفيظ طبقا لتلك الرسوم مما يسهل العمل على طالبي الـتـحـفـيـظ الذين يجهلون القراءة والكتابة وعلى المحافظة.



——————
(7) الدكتور محمد خيري ، م.س.، ص
(8) الدكتور محمد بن أحمد بونبات، نـظـام الـتـحـفـيظ العـقـاري، المطـبعة والوراقة الوطنية مراكش، طـبـعـة 2005 .





و بمجرد وضع طلب التحفيظ يتعين على الطالب أداء الرسوم المقررة مقابـــل وصل يسلم للمعني بالأمر يعتبر دليلا من جهة على المبالغ المؤداة، و من جهة أخرى على تاريخ وضع مطلب التحفيظ .

ثانيا : البيانات الواجب تضمينه في مطلب التحفيظ :

لقد استلزم المشرع تضمين مطلب التحفيظ مجموعة من البيانات منها ما يتعلق بطالب التحفيظ ، ومنها ما يتعلق بالعقار موضوع التحفيظ، وهذه البيانات ينبغي أن تكون دقيقة قدر الإمكان، وذلك لتيسير مسطرة التحفيظ و أغلبها منصوص عليه في الفصل 13 من ظهير التحفيظ .

أ- البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ :

إن الهدف من هذه البيانات هي التعرف على هوية طالب التحفيظ وصفته، وهذه البيانات هي كآلاتي:

- الاسم الشخصي و العائلي لصاحب الحق
- الصفة التي تقدم بها صاحب الطلب، هل أصـالة عـن نـفـسـه أو نـيابة عـن غيره وهنا لابد من الإدلاء بوكالة خاصة
- تعيين موطن طالب التحفيظ، وإذا كان هذا الموطن خارجا عن دائرة المحافظة العقارية فيجب تعيين موطن مختار في دائرتها

- الحالة المدنية لطالب التحفيظ وجنسيته، وان اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزوجية.
- تاريخ الازدياد لما له من أهمية في معرفة تـوافـر الأهـليـة أو عـدمـهـا لدى طالب التحفيظ.

وإذا تعلق الأمر بمطلب تحفيظ عقار مملوك على الشياع, فينبغي تقديم نفس البيانات بالنسبة لكل شريك, مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم, كذلك إذا كانت هناك حقوق مقررة لفائدة لعض الأشخاص, فينبغي ذكر نفس البيانات بالنسبة لصاحب كل حق.

والملاحظ أن المشرع اهتم فقط بالأشخاص الذاتيين عند تقديم مطلب التحفيظ، ولم يشر إلى الأشخاص المعنويين، لذا يجب تلافي هذا النقص بالتنصيص على ضرورة تهيئ ملف قانوني للأشخاص المعنويين مع بيان محتوياته وشروطه .

لهذا, يتعين على ممثلي الأشخاص المعنويين تقديم كل الوثائق التي تثبت الوجـــود القانوني لهؤلاء الأشخاص، وبالخصوص :
- النظام الأساسي للشخص المعنوي .

- محاضر الاجتماعات العاديـــة .
- لائحة بأسماء الأعضاء المـسيرين .
- محاضر تعيين الأشخاص المفوض لهم بالتوقيع والتصرف باسم الشخـص المعنوي .(9)

ب- البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ :

ينبغي - كما أشرنا إلى ذلك سابقا - أن تكون هذه البيانات دقيقة حسب الإمكان, وذلك لتيسير مسطرة التحفيظ، وأغلبها منصوص عليه في الفصل 13 من ظهير التحفيظ ، وهي كما يلي :

-1وصف العقار المراد تحفيظه و ما إذا كان بناية أو أرضا و ما تشتمل عليه من منشات و أشجار وتحديد موقعه و مساحته وحدوده مع ذكر أسماء و عناوين جميع الملاك المجاورين ، وعند الاقتضاء ذكر الاسم الذي عرف العقار به.
-2بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يملك كل العقار أو حصة منه ، وهل يحوزه بصفة شخصية أو عن طريق الغير ، وما إذا كان قد انتزع منه الملك مع تبيان ظروف ذلك الانتــــزاع.
3- بيان قيمة العقار في حالة البيع وفي حالة الكــراء.
4- ذكر مـختلف الحقـوق الـعـيـنـيـة الـعـقارية التي تثقل العقار مع الإشارة إلى أصحاب تلـك الحـقـوق بذكـر أسـمـائـهـم وصفاتهم وعناوينهم وحالتهم المدنية وجنسيتهم ، وإذا اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزوجيـــــــة.
5 - بيان مصدرالحقوق المصرح بها مع الإدلاء بالحجج والمستندات المؤيدة لها.

وتجدر الإشارة إلى أن الفصل 15 ينص عل أنه متى كانت هذه الوثائق والمستندات في حوزة شخص آخر غير طالب التحفيظ ، و أعلم بها المحافظ ، فان هـذا الأخـيـر يـأمـر الحـائـز بإيـداعها لـدى المحافـظة العقارية داخل أجل 8 أيام من تاريخ توصله بالأمر، مقابل الحصول على نسخة طبق الأصل منها.

و طلب التحفيظ الأصلي ليس طلبا نهائيا ، بل يمكن تعديله كلما طرأت ظروف تستوجب هذا التعديل بمقتضى مطلب تعديلي يكون موضوع شهر كذلك .




————–
(9) الدكتور محمد خيري ، م.س.


المطلب الثاني : إشهار عملية التحفيظ و إجراءات التحديد :

تطبيقا لمبدأ العلنية في ميدان الشهر العقاري ، أقر المشرع في ظهير 9 رمضان 1331 عملية إشهار واسعة لجميع عمليات التحفيظ بدء من مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم العقاري.

الفقرة الأولى : الإعلان عن إجراءات التحفيظ العقاري :

بعد تقديم مطلب التحفيظ وداخل 10 أيام لوضعه بالمحافظة العقارية ، يقوم المحافظ بوضع ملخص لمشتملات هذا المطلب و إعلانا يبين فيه اليوم و الساعة الذين سيتم فيهما إجراء عملية التحديد المؤقت للعقار طبقا لما نص عليه الفصل 17 ، وبعد ذلك يتعين على المحافظ أن يقوم ببعث كل من الملخص و الإعلان إلى الجريدة الرسمية لتتولى نشرهما كما يبعث بنسخ إلى المحكمة الابتدائية الموجود في دائرتها العقار المطلوب تحفيظه ، والى قائد المنطقة و قاضي التوثيق ، حيث يقوم هؤلاء بتعليق هذه النسخ كل فيما يخصه في أماكن معدة للتعليق حتى يتمكن الجمهور من الاطلاع عليها ، وتبقى كذلك حتى اليوم المعين للتحديد ، وفي نهاية هذا اليوم يردونها إلى المحافظة مصحوبة بشهادة تثبت تعليقها ، كما يعمل المحافظ على تعليق نفس الإعلان بالمحافظة العقارية ويـقـوم باسـتـدعـاء الأشـخـاص الذين
يهمهم الأمــر للحضور و المشــاركة فـي عمــليات التــحديـد مـن طـالب التحفيظ و المالك و المالكين الآخرين على الشياع و أصحاب الأملاك المجاورة .

الفقرة الثانية : عمليات التحديد و شهرها :

في اليوم المعين للتحديد (10)، يقوم المحافظ أو نائب عنه ، بعد اتصاله بالسلطة المحلية لترسل من يحافظ على الأمن ، بتسيير عـمليات الـتـحـديد بـمساعدة مهندس
مساح، وبحضور طالب التحفيظ و جميع الأطراف المعنية ، إلا أنه في حالة تغيب طالب التحفيظ فان هذه العـمـلية لا تتم ويكـتـفي المـحافـظ بإثـبات هـذا الـتـغـيـب في محضر ويترتب عن ذلك أن مطلب التحفيظ يعتبر ملغى (11) ويحفظ ملف الإجراءات أما إذا حضر طالب التحفيظ فانه بعد أن يبين حدود العقار الذي يعتزم تحفيظه، يقوم المحافظ أو نائبه باستـفسار طالب التحفيظ و الجـوار المـتصرفين و المتدخلين قصد تحديد واقع الحيازة و مدتها و يتلقى ملاحظاتهم و نزاعاتهم .

—————
(10) هذا التحديد قد تطرأ عليه بعض التعديلات بتحديد تكميلي نتيجة تعديلات في مطلب التحفيظ ليتحول إلى تحديد نهائي يؤسس عليه الرسم العقاري كلما تم إنهاء النزاعات الطارئة بشأن العقار، أو بعد انتهاء الآجال المحددة لممارسة التعرض .
(11) الفصل 23 من ظهير 12 غشت 1913 .

ويضع المهندس الأنصاب سواء لتـحـديد الـدائرة الـتي عـينها طالب الـتحفيظ أو لضبط القطع المشمولة بها و التي هي محل معارضات من طرف الغير وينجز خريطة بهذا التحديد، وبعد هذه العملية يحرر المحافظ محضرا للتحديد يوضح فيه حسب الفصل 21 يوم وساعة إنجاز التحديد و الأسماء العائلية و الشخصيـــــة للحاضرين و صفاتهم و عناوينهم و ما راج من أحداث أثناء عملية التحديد و أقوال الأطراف و تحقيقات البحث مع تبيان مميزات العقار و الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف و الاتفاقات التي تمت بينهم أثناء عملية البحث ، ويوقع هذا المحضر المحافظ أو نائبه و المهندس و كل الأطـراف الـحاضرة إذا كانوا يعـرفون الكتـابة و إلا فينص على أنهم لا يمكنهم التوقيع أو امتنعوا عنه ، وتضاف إلى المحضر كل التصاميم و الخرائط المنجزة و الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف و تحرر قائمة بهذه الإضافات.

وإذا ما أنجزت عملية التحديد وفق الإجراءات السالفة الذكر ، فان المحافظ يقوم خلال الأربعة أشهر المولية لتاريخ التحديد الفعلي بنشر وتعليق إعلان باختتام عملية التحديد بنفس الكيفية التي تم بها إشهار خلاصة مطلب التحفيظ.

ويعتبر شهر إعلان انتهاء التحديد فرصة جديدة لكل من يريد التعرض على هذا التحديد ، حيث تتم الإشارة في نفس الإعلان بأن التعرضات تقبل خلال شهرين ابتداء من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية ، و أنه إذا انصرم هذا الأجل
يمكن أن يسقط حـق الـتعـرض طبقا لما جاء في الفصل 23 مـن ظـهير التحفيظ العقاري.

وإذا انتهى أجل الشهرين دون حصول أي تـعـرض على مطلب الـتـحفيــظ،
أو وقع به تعرضات وتبين أن الطرفين توصلا إلى حل بشأنها أما تلقائيا أو بمساع من المحافظ، حينئذ يرتب هذا الأخير الملف و يرقم جميع الوثائق و المستندات المرفقة و المحاضر ، وبعدما يتأكد من سلامة إجراءات التحفيظ و عدم خرقها للمقتضيات القانونية

يتخذ قرارا نهائيا (12) بتحفيظ العقار بتأسيس رسم عقاري له متضمن للأوصاف المنصوص عليها في الفصل 25 من ظهير التحفيـظ .



————–
(12) قرار المحافظ بإنشاء رسم عقاري يعد قرارا نهائيا لا يقبل أي طعن سواء أمام المحكمة الابتدائية أو محكمة الاستئناف أو أمام المجلس الأعلى ، و أن على المتضرر عند ثبوت إقامة رسم عقاري عن طريق التدليس فقط المطالبة بالتعويض ليس إلا.
قرار عدد 1800 ، صادر بتاريخ 15/11/2000 في الملف المدني عدد 751/3/2/99 ، منشور بمجلة القصر عدد 13 ص. 181.
المبحث الثاني: المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري
المطلب الأول:التحفيظ الجماعي و ضم الاراضي الفلاحية
الفقرة الأولى: التحفيظ الجماعي للأراضي الفلاحية:
طبقا لمقتضيات نظام التحفيظ العقاري المحدث بظهير 12 غشت1913 فإن طلب التحفيظ عمل انفرادي يبقى لكل شخص طلب تحفيظ عقاره أو عدم تحفيظه إلا أن المشرع استثنى من هذا المبدأ إمكانية تقديم طلبات تحفيظ جماعية في آن واحد من طرف مجموعة من المالكين لملكياتهم العقارية المجاورة أو تفصل بينها حاجز طبيعي وهذا حسب ما جاء في الفصل 16 من ظهير التحفيظ العقاري.
وهذه العملية تمكن المستفيدين عند اللجوء إليها من الاستفادة من تخفيض واجبات التحفيظ إلى النصف، والإجراءات المسطرية تتم بشكل متزامن من إشهار وتحديد.
وقد تبنت المحافظة العقارية هذه التجربة وطبقتها سنة 1959 على المجال القروي رغبة من إعادة تنظيم العالم القروي.
نظرا للنجاح الذي عرفته هذه التجربة حاول المشرع تقنين هذه المسطرة حيث صدر بالتاريخ 26 يوليوز 1969 ظهير أحدثت بمقتضاه مسطرة خاصة بالتحفيظ الجماعي إذ نص في فصله الأول انه يمكن إحداث وتحديد خارج المدارات الحضرية مناطق تدعى مناطق التحفيظ الجماعي يتم تحفيظ الأملاك طبقا للكيفيات المنصوص عليها في هذا الظهير.
تتميزهذه المسطرة بمزايا متعددة حيث تساهم في تقدم العالم القروي بالإضافة إلى تعميم التحفيظ العقاري وتقليص عدد المنازعات العقارية.

§ خصائص نظام التحفظ الجماعي
من خصائص هذه المسطرة :
المجانية: حيث نص الفصل الثالث من ظهير التحفيظ الجماعي أن تحفيظ العقارات الواقعة داخل منطقة التحفيظ الجماعي تتم بدون صوائر لكن شرط أن يتم إيداع المطالب داخل أجل سنة تبتدئ من تاريخ نشر القرار الوزاري في الجريدة الرسمية، لكن هذه المجانية لا تطال التعرضات المقدمة ضد مطالب التحفيظ.
الجماعية: تنجز جميع مراحل التحفيظ بشكل جماعي سواء فيما يخص الإشهار و خروج المهندس أثناء عمليات التحديد الأراضي.
السرعة والبساطة: حيث تتجلى في عدم مطالبة المالكين بدعم مطالب التحفيظ عقاراتهم بملكيات وسندات إذا لم تكن في حوزتهم بل يكتفي بتحرير عقد عرفي أثناء البحث القانوني التي يتم من طرف مصالح العقارية بعين المكان بحضور المالكين على ألا يقل عدد الشهود لهذا العقد عن اللفيف العرفي في اثني عشر شاهدا يصادق على هذا العقد قائد المنطقة.
مراحل مسطرة التحفيظ الجماعي
تمرهذه المسطرة بعدة مراحل وهي
ا-اختيار منطقة التحفيظ الجماعي:
يتم اختيار منطقة التحفيظ الجماعي من طرف المحافظ ورئيس مصلحة المسح العقاري بموافقة السلطة المحلية والجماعة الحضارية التي يقع في نفوذها القطاع المطلوب لإنجاز مشروع عليه والمكتب الوطني للاستثمار الفلاحي أو المديرية الإقليمية للفلاحة، حيث يخضع هذا الاختيار لعدة معايير من أهمها موافقة المالكين والمنتخبين وانخفاض نسبة التحفيظ على ألا تتراوح المنطقة بين 1000-3000 هكتار.
بعد ذلك يعرض المشروع على عامل الإقليم ومكتب الاستثمار الفلاحي أو المديرية الإقليمية لوزارة الفلاحة لأجل الموافقة النهائية على المشروع، بعد الموافقة يوجه المحافظ ورئيسال
المصلحة المسح العقاري مذكرة إلى إدارة المحافظة العقارية لاطلاعها بالمنطقة المحددة لإقامة المشروع مرفقين ذلك بخريطة طبوغرافية خاصة بالمنطقة مع جميع محاضر الاجتماعات المنعقدة في الموضوع.
بعد هذه المرحلة تقوم الإدارة المركزية للمحافظة العقارية على تهيئ مشروع القرار الوزاري القاضي بفتح منطقة التحفيظ الجماعي، ثم إرساله للمصادقة عليه من طرف وزير الفلاحة ثم نشره بالجريدة الرسمية.
§ البحث التجزيئي:



في هذه المرحلة تقوم الإدارة المركزية على إنجاز الصور الجوية لمنطقة التحفيظ الجماعي حيث يعتمد عليها في وضع خريطة طبوغرافية وذلك لإبراز العقارات المحفظة والعقارات غير محفظة.
ثم تقوم مصلحة المسح العقاري والشركة الموكل إليها وضع مهمة الانصاب في مكانها بالنسبة لكل قطعة لم يسبق تحفيظها أو تحديدها. حيث بعد الانتهاء من هذه العملية بالكامل القطاع يتم إنجاز التصاميم التجزيئية للمنطقة، وتسلم لكل مالك بطاقة تضم جميع القطع المنسوبة إليه مع ذكر مساحة التقريبية والأسماء المعروفة بها.
ثم ترسل بعد ذلك التصاميم التجزيئية للمحافظة مرفقة بسجلات البطاقات التجزيئية.
§ مرحلة البحث القانوني:
بعد توصل المحافظة بالتصاميم التجزيئية وسجلات البطاقات التجزيئية تقوم المحافظة العقارية ببرمجة إيداع مطالب التحفيظ بعين المكان بتنسيق مع السلطات المحلية حتى ستدعي حضورهذه العملية المالكين المتواجدين بمنطقة المشروع ويتم التأكد من تطابق البطاقة الممنوحة لكل مالك والتصميم التجزيئي وتم العمل على تعبئة مطلب التحفيظ طبقا للبيانات المنصوص عليها في الفصل 13 و 14 من ظهير التحفيظ العقاري حيث يتم استفسار في عين المكان عن الأصل الملك فإذا لم يكن سندات الملكية بحوزتهم يتم توقيع عقود عرفية للملكية العقارية وتوقيعها من طرف الحاضرين من سكان والمصادقة عليها من طرف قائد الناحية.
كما يمكن قبول التعرضات إثناء هذه المرحلة التي لم يتم الوصول إلى حلها بعين المكان.
بعد ذلك يتم إيداع هذه المطالب بسجل الخاص بالمحافظة العقارية مع إسناد رقم خاص لكل منها.
عملية البحث القانوني يجب ألا تستغرق أكثر من سنة من تاريخ نشر القرار الوزيري المعلن عن فتح منطقة التحفيظ الجماعي ويمكن أن تمدد لمدة 6 أشهر على الأكثر بقرار من وزير الفلاحة.


§ إيداع اللائحة التجزيئية والتصاميم التجزيئية
بعد الانتهاء من البحث القانوني وإيداع مطالب التحفيظ وكذا إيداع التعرضات المقدمة أثناء البحث القانوني تقوم مصلحة المسح العقاري تهيئ اللائحة التجزيئية التي تضم أسماء المالكين والأرقام القطع المبينة في التصميم التجزيئي والمساحة لكل القطع الأسماء المعروفة بها تم رقم المطلب لكل قطعة حيث يقوم المحافظ بإيداع اللائحة التجزيئية والتصاميم التجزيئية بمقر السلطة المحلية ويتم نشر إعلان الإيداع بالجريدة الرسمية تعليق الإعلان بعد نشره بالجريدة الرسمية بمقر السلطة المحلية والمحكمة الابتدائية والمحافظة العقارية طيلة مدة 3 أشهر.
§ التحديد
بمجرد توصل المحافظ بالشهادة التي تبث فيها تعليق ونشر الإعلان المذكور من طرف القائد والمحكمة الابتدائية يعمل المحافظ وبتنسيق مع مصلحة المسح العقاري على وضع برنامج لتحديد مطالب التحفيظ حيث يستدعى لهذه العملية كل الملاكين والمتعرضين وممثل السلطة المحلية ويتم تحديد هذه المطالب في حضور كل معنيين بالأمر مع توقيع محضر التحديد من طرفهم ويمكن تحديد العقار برغم من عدم حضور طالبي التحفيظ لكن شرط الموافقة على التحديد في ما بعد.
§ انتهاء عملية التحديد
بعد الانتهاء من عمليات التحديد تعمل مصلحة المسح العقاري على إنجاز التصاميم النهائية إما بواسطة موظفيها أو تكليف شركة مختصة بذلك حيث بمجرد توصل المحافظ بهذه التصاميم النهائية يتم نشر إعلان جماعي على انتهاء عملية التحديد بالجريدة الرسمية وتعليق نسخ من هذا الإعلان لدى سلطة المحلية لدائرة نفود العقار ولدى المحكمة الابتدائية والمحافظة العقارية حيث يبقى هذا الإعلان معلقا بمدة شهرين من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية في هذه الفترة يمكن قبول التعرضات الغير حيث يتم إيداعها في مطالب التحفيظ.
بعد انتهاء هذه المدة يتوصل المحافظ بشهادات تثبت تعليق هذه الإعلانات من طرف هذه المصالح حيث يقفل باب التعرضات في هذه اللحظة يعمل المحافظ إما تأسيس

الرسوم العقارية للمطالب التحفيظ الذي لم يترتب عليها أي تعرض إما حالة الملف على المحكمة الابتدائية في حالة تضمن المطلب للتعرضات.
الفقرة الثانية: ضم الأراضي الفلاحية
نضم المشرع مسطرة ضم الأراضي في ظهير 30 يونيو 1962 حيث نص في فصله الأول من هذا الظهير أن ضم الأراضي الفلاحية هي تقسيم القطع الأرضية العائدة لنفس الشخص أو لمجموعة من الأشخاص شياعا فيما بينهم سواء كانوا طبيعيين أو أشخاص الاعتبارين سواء كانت هذه العقارات محفظة مؤسس لها رسوم عقارية أم في طور التحفيظ أم لم يسبق أن خضعت للتحفيظ وذلك قصد تكوين أملاك موحدة ومنتظمة تسهل الوصول إليها عن طريق شق المسالك والطرق المؤدية لها وتوصيلها شبكة الري وطرق المياه منها، ودلك أجل تحسين الوضعية الاجتماعية للفلاح وتحسين الإنتاج والاستقرار وضعية العقار القانونية وجعله فاعل في تنمية اجتماعية.

خصائص التحفيظ العقاري لأراضي خاضعة لعملية للضم
الإجبارية: جميع القطع الأرضية الواقعة داخل منطقة الضم تخضع للتحفيظ العقاري سواء بحضور المالك وبإيعاز من المحافظ على الأملاك العقارية بحيث لا يجوز سحبه أو إلغائه إلا أن هناك استثناء نص عليه المشرع والمتعلق بالنيابات واقعة داخل مناطق الضم حيث يمكن عدم إدراجها في قطاع الضم وإبعادها عن المسطرة أو إدخالها حتما في مناطق الضم على أن تعوض بأرض تكون متصلة لما تبقى من ملكه من العقارات.
المجانية: عملية التحفيظ تباشر مجانا اما التعرضات ضد مطالب التحفيظ لا تستفيذ من المجانية في رسوم قضائية وحقوق المرافعة.
ذ: يعني تطبق في شانها مسطرة خاصة سواء كان العقار غير محفظ حيث يتم إيداع مطلب تحفيظه طبق ظهير ضم الأراضي إما مطالب التحفيظ التي سبق إيداعا في إطار مسطرة عادية قبل فتح عملية الضم ولم يؤسس لها رسوم عقارية تخضع لمسطرة الضم الأراضي صادر 30 يونيو1969 برغم من أي مرحلة وصلت إليها.


أما الأراضي التي وضعت في إطار التحفيظ الجماعي والتي شملها قطاع الضم ولم تؤسس لها رسوم عقارية تصبح خاضعة للمسطرة لعملية الضم.
التعرضات: يتم قبول التعرضات ضد مطالب التحفيظ التي خضعت لمسطرة خاصة بضم الأراضي الفلاحية قبل انصرام اجل 6 أشهر من تاريخ نشر مرسوم المصادقة على عملية الضم بجريدة الرسمية هذه المسطرة لا تعرف استثناءات حتما هو منصوص في مسطرة العادية طبقا للفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري.
مراحل مسطرة الضم
§ المرحلة التمهيدية:
يتم اختيار المنطقة التي ستخضع للنظام ضم الأراضي الفلاحية من طرف وزارة الفلاحة وذلك بعد استشارة السلطة المحلية واخذ الموافقة الجماعة أو الجماعات الواقعة داخله نفوذها.
ويتم تحسيس الفلاحين بأهمية هذه العملية من ناحية الاقتصادية والقانونية والاجتماعية وذلك عبر عقد عدة اجتماعات على مستوى العمالة والدائرة والقيادات وكذلك على مستوى خرجات تحسيسية بعين المكان وذلك نظرا لأهمية هذه العملية على مستوى المحلي والوطني لكونها تدخل في إطار إستراتيجية العامة للدولة المتعلقة بالميدان الفلاحي.
وضم خريطة طبوغرافية لتلك المنطقة من طرف وزارة الفلاحة بعد دراسة دقيقة لهذه المنطقة من طرف المكتب الوطني للاستثمار الفلاحي.
ثم يتم نشر وزير الفلاحة المنطقة والتي سيشملها مشروع الضم حيث يكتسي هذا القرار صبغة المصلحة العامة.
يعين لجنة الضم من طرف السلطة المحلية التي تسهر على مباشرة أعمال الضم إلى نهايتها حيث تكون قراراتها ملزمة لا يمكن الطعن فيها إلا النقض أمام الغرفة الإدارية بمجلس الأعلى.
مسح المنطقة المراد ضمها بصور جوية كاملة.

§ المرحلة الإعدادية:
بمجرد صدور قرار وزير الفلاحة المحدد لمنطقة الضم التي شملها مشروع ضم الأراضي بعضها إلى البعض يمنع على الملاكين وذى الحقوق العينية من تغيير معالم العقار بالغرس أو الحفر بعد نشر القرار ويصبح من المصلحة العامة ويصبح للإدارة حق الدخول إلى القطاع للقيام بجميع الأشغال.
يعمل مكاتب الاستثمار الفلاحي أو المديرية الإقليمية للفلاحة بوضع خرائط هندسية مطابقة للصور الجوية و لوائح أسماء المالكين الحائزين للقطع المنسوبة اليهم وتهيئ لوائح ثانية بأرقام الرسوم العقارية وكذا مطالب التحفيظ المودعة سابقا والمتواجدة داخل منطقة الضم.
كما يتم إعتماد التصاميم التجزيئية عن طريق ترتيب خروج طاقم تقني إلى عين المكان للقيام بالبحث التقني بناء على الخرائط الجوية، حيث يعمل على وضع كنانيش تشمل جل قطاع الضم في كل صفحة منها البيانات الخاصة بالأسماء المعروفة بها القطع المنسوبة لكل مالك ومساحتها ويسلم لكل مالك بطاقة مطابقة للصفحة للكناش والتي تتعلق به و يكون لونها رماديا.
كما يعمل على وضع كنانيش بالتعرضات يدون في كل صفحة أسماء المتعرضين ويسلم لكل منهم بطاقة تطابق ذلك،وتكون مخالفة لبطاقة الملكية ولونها ورديا.
بعد الانتهاء من هذه العملية تعمل مكاتب الاستثمار الفلاحي بإخبار المحافظ بذلك وتبعث إليه بجميع الوثائق السابق ذكرها بواسطة مصلحة المسح العقاري التي تعمل على مراجعتها ومطابقتها.
ثم يخبر بعد ذلك السلطة المحلية التي تعمل على إصدار قرار بتعين تاريخ شروع في عمليات الضم بعد استشارة لجنة الضم.
§ البحث القانوني
بعد التوصل المحافظ على الأملاك العقارية بالتصاميم التجزيئية المهيأة من طرف مصلحة المسح أو من طرف الشركة بتنسيق مع مصلحة المسح للوائح التجزيئية المؤقتة تضم أسماء المالكين وباللائحة تضم الرسوم العقارية ومطالب التحفيظ المشمولة بقطاع الضم والمودعة سابقا بجميع كنانيش التمليك والتعرضات المنجزة أثناء البحث التقني،

يعمل المحافظ بتنسيق مع السلطة المحلية على تنظيم برنامج الخروج إلى عين المكان قصد القيام بالبحث القانوني الذي يتطلب حضور المالكين أو من ينوب عنهم وكل المتدخلين الذين يعنيهم الأمر والسلطة المحلية بحضور أعضاء لجنة الضم، وحضور المالكين وكل من يهم الأمر الأساسي لنجاح عملية البحث القانوني حيث تم استدعاءهم بجميع وسائل من توجيه لوائح بأسمائهم إلى سلطات المحلية لحضور في تواريخ المحددة كم يتم المناداة عليهم في الأسواق بواسطة المقدمين والشيوخ وذلك كله لتسهيل عملية البحث القانوني باعتبار عملية الضم تبقى متوقفة على انتهاء هذه المرحلة وتبقى رهينة بنجاح عملية الضم.
بعد ذلك تتكلف لجان البحث القانوني الذي تكون تابعة للمحافظة العقارية بإجراء البحث بحضور المالكين وذلك بطرح مجموعة من الأسئلة خاصة بكل قطعة على حدة على مالكها كما يتم ضبط وتأكد من المعلومات الموجودة على البطائق وبين ما يتم سماعه من المالكين حتى يقم تصحيحها إذا تطلب الأمر ذلك، وفي تلك اللحظة سيتم تعبئة المطالب التحفيظ للقطع التي لم يسبق إن كانت موضوع التحفيظ ذلك بجميع البيانات المتعلقة بطلب التحفيظ والإدلاء بحجج في حالة عدم وجودها تعمل اللجنة على إقامة عقود عرفية بتوقيع الأطراف والشهود ومصادق من طرف القائد الناحية.
كما يطالب المالكين المقيدين بالسجلات العقارية بالإفصاح عن أسمائهم وعن الأرقام رسوم عقارية أما المطالب التحفيظ لم تحدد يكون مالكها مطالبين بالإفصاح عنها حتى يتم بأخذ من مطابقتها للبيانات المتوفرة بالتصميم التجريبئ واللائحة التجزيئية.
كما يتم قبول التعرضات أثناء البحث القانوني حيث يتم تحرير محاضر خاصة بها توقع من طرف من مدعيهامع أداء الرسوم القضائية والإدلاء بالحجج المؤيدة لتعرضاتهم.
بعد الانتهاء من البحث القانوني يتم إيداع جميع المطالب التحفيظ سبل العمليات مع إسناد أرقام الترتيبية لكل منها وإدراج جميع التعرضات في سجل التعرضات وتدوينها بمطالب التحفيظ.



عندها يتم وضع اللوائح التجزيئية مرفقة بالتصاميم التجزيئية لدى السلطة المحلية مع نشر إعلان بالجريدة الرسمية عن هذا الإيداع يتم إخبار فيه على إمكانية الاطلاع مجانا بمكاتب السلطة المحلية وكذا بالمحافظة العقارية على هذه اللوائح قصد إبداء الرأي.
كما يتم الإعلان أن جميع التصرفات المتعلقة بهذه الأملاك ممنوعة إلا أن يتم نشر مرسوم المصادقة بالجريدة الرسمية.
يبعث المحافظ نسخ من الإعلان إلى كل من رئيس المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية قصد تعليقها لمدة 3 أشهر حيث بعد مضي المدة يتوصل المحافظ بشهادة التعليق.
قد يتوصل المحافظ خلال هذه الفترة بتصريحات وبيانات مخالفة لما ضمن في اللوائح التجزيئية فإنه يطلب أمر تعديلها و يعمل على تعليقها 3 أشهر جديدة، ويتم التعديل مع تنسيق لجنة الضم حتى لا يتكررالتعديل مرارا.
في هذه الفترة التي يتم إيداع اللوائح التجزيئية لدى السلطة يقوم مكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي أو المديرية الإقليمية للفلاحة بعدة عمليات تمر بمراحل تكلف بها مكاتب الدراسات السوسيواقتصادية حيث تنتهي بوضع اللوائح التجزيئية النهائية ونشر مرسوم المصادقة على عملية الضم.
تبدأ هذه المراحل بتحليل التربة بتم على إثرها تصنيف القطع الأرضية وتربتها حسب جودتها ثم بعد ذلك يتم تجهيز وشق الطرق والمسالك التي ستوصل بين وحداتها ومدها بالقنوات إذا كانت ستربط بشبكة الري، كما يتم العمل على وضع مشروع تصاميم الضم ومنح القطع المضمومة إلى مالكيها بعد أخذ الموافقة عليها.
بعد الانتهاء من تموضع الفلاحين بأراضيهم الجديدة يفتح سجلات الملاحظات بمقر لجنة الضم لمدة شهر لإبداء الملاحظات والتعرضات الناتجة من عدم الرضى بالنسبة لأصحابها، بعد مرور الشهر يقفل باب التصريحات وتعمل اللجنة على البث في الشكايات
قرارات اللجنة ملزمة لا يمكن الطعن فيها إلا بدعوى الإلغاء أمام الغرفة الإدارية بالمجلس للأعلى.

§ التحديد:
بعد الانتهاء من هذه العمليات يتوصل المحافظ على الأملاك العقارية بملف يشمل على نسخة من اللائحة الجزيئية النهائية ومشروع تصاميم الضم ومرسوم المصادقة على عملية الضم بعد نشره بالجريدة الرسمية.
في هذا الوقت يقوم المحافظ وبتنسيق مع مصلحة المسح الهندسي بإعداد برنامجا لبدء عملية التحديد بعين المكان ويتم تعليق هذا الإعلان قبل شهر من التحديد، ويتم هذا التحديد داخل 3 أشهر من نشر مرسوم المصادقة على أعمال الضم و يمكن قبول التعرضات أثناء هذه المرحلة وقبل انتهاء مدة 6 أشهر، حيث يوضع لكل تحديد لمطلب التحفيظ محضرا ملحقا بتصميم النهائي.
§ التحفيظ
بعد انتهاء عملية التحديد تبعث مصلحة المسح الهندسي إلى المحافظة محاضر التحديد والتصاميم الهندسية حيث يقوم المحافظ بتحفيظ أراضي الضم دفعة واحدة تؤسس لها رسوم عقارية أما حالة مطالب التحفيظ المثقلة بتعرضات تحال إلى المحكمة الابتدائية للبت فيها.
المطلب الثاني: التحديد الإداري لأملاك الدولة وللأراضي السلالية.
الفقرة الاولى: التحديدالاداري لأملا ك الدولة الخاصة

أملاك الدولة إما عامة أو خاصة فأملاك الدولة العامة أسند المشرع أمر تسييرها لوزارة الاشغال العمومية، أما الأملاك الخاصة فهي إما غابات أو أراضي مكسوة بالحلفاء, أو كثبان رملية، أو أراضي رعوية أو سقوية، أو مباني حضرية . وقد أسند المشرع أمر تسيير الأولى لإدارة المياه والغابات، أما الأراضي الفلاحية والرعوية و القروية لرعاية إدارة أملاك الدولة الخاصة.وقد سمح المشرع لادارة الاملاك الخاصة للدولة في أن تختار بين اللجوء مباشرة الى تحفيظ ممتلكاتها بنهج المسطرة العادية كلما كانت المساحة او العقار لا يتطلبان مجهودا كبيرا،وبين اللجوء الى مسطرة التحديد الإداري و غالبا ما تلجأ لهذه المسطرة الأخيرة لبساطتها و سهولة وقلة تكلفتها.فكيف تتم هده المسطرة؟

إذا تأكد وجود قرائن تفيد ملكية العقار للدولة أمكن للسلطة الادارية تقديم طلب تحديد العقار إداريا لضبط وضعيته القانونية و المادية.وبعد ذلك استصدار مرسوم يحدد تاريخ افتتاح عمليات التحديد بالنسبة لكل عقار.وبعد الانتهاء من هذه المرحلة تليها مرحلة التحفيظ العقاري.
عملية التحديد الإداري نظم المشرع المغربي المقتضيات الخاصة بهذه الاملاك بظهير 3 يناير 1916. وعين الفصل 2 منه أعضاء اللجنة المكلفة بانجاز عملية التحديد و التي تضم:
- القائد
- ممثل السلطة الإدارية المعنية سواء ادارة المياه و الغابات او دائرة أملاك الدولة الخاصة للدولة.
المراحل التي تمر بها عملية التحديد الاداري هي:

1_ التعرف على العقار من طرف الإدارة المكلفة بالتحديد.
للتأكد من مـعالم القطعة موضوع التحديد الإداري من حيت المساحة و الموقع، و في هذه المرحلة يتم إسناد اسم للقطعة ولابد أن يكون هدا الاسم سهلا ومتداولا بين السكان المحليين و لا يؤدي إلى التباس مع غيره من العقارات ولابد أن لا تقل القطعة موضوع التحديد عن 1000 هكتار.
2_إجراء تحديد تمهيدي.
في هذه المرحلة يتم تعيين مشتملات العقار و حدوده و تعيين مساحته التقريبية وضع تصميما أولي، والتعرف على الموقع الإداري للعقار المتواجد داخل نفوده مثلا القبيلة او الجماعة .
3 _التحديد المؤقت.

هذه العملية تتم من طرف ممثل الادارة المعنية و يتم فيها وضع الأنصاب بحضور المجاورين قبل مرور اللجنة الرسمية التي تحقق بصفة نهائية في الحدود .

هذه العملية تتم بوعي ودقة لتساعد اللجنة على التنقل للعقار بسهولة وسرعة، كما ان وضع الأنصاب ينبه الجمهور والمجاورين إلى وجوب إثارة تعرضاتهم المحتملة. لذلك فالتحديد المؤقت هو عملية تقنية تتطلب القيام باشهار واسع من طرف السلطة المحلية والتنبيه على أن هذه الأاشغال ليست نهائية الا بخروج اللجنة الرسمية مما يتطلب من المعنيين الوقوف بعين المكان لمحاولة تسوية اي نزاع قد يتار اتناء هده العملية.
يتعين على المكلف بهذه العملية وضع علامة فقط متى لوحظ له تجمهر حول نصاب معين حتى يتم وضع النصاب النهائي من طرف اللجنة، وعليه أن يغرس الأنصاب على مسافة تبعد بينهما ب 200 متر تقريبا واذا كان الأمر يتعلق بغابة وجب أن لايتعدى عدد الأنصبة بين 10 و 150 نصب وعلى مساحة 100هكتار ولابد ان تكون هناك علامات تميزها كالصخور او قطع حجرية ثابتة. ويجب أن لا تتعدى هذه العملية 6 أشهر قبل موعدها المعلن عنه بمرسوم تحديد تاريخ افتتاح عملية التحديد الإداري.

4_مطلب التحديد.
تعمل السلطة الادارية على تهيئ مشروع طلب التحديد والذي يعتمد أساسا على الإشهار وتدرج فيه جميع المعلومات التي تم جمعهاعن العقار.ويبعت بهدا الطلب الى الادارة المركزية مرفق بالتصميم المؤقت في ثلاث نسخ واحد يلحق بالمرسوم و التاني يوضع بالملف والثالث لدى السلطة المحلية.هدا المشروع لابد من إرساله في مدة لا تتجاوز اربعة اشهر من انتهاء عملية التحديد التي لا تزيد على شهر واحد. وبناء على هذا الطلب يتم صدور مرسوم قاضي بتحديد تاريخ افتتاح عملية التحديد.
5_الإشهار:

عملية الإشهار تنصب على شهر خلاصة طلب التحديد و المرسوم بالجريدة الرسمية مع تحديد يوم و ساعة عملية التحديد ودلك ببعت اعلانات عن هدا الطلب بتعليقه بلوحات كل من.
– إدارة قائد الناحية.

– المحافظة العقارية.
– المحكمة الابتدائية للعقار.
– الإدارة المعنية بالتحديد.
6_عملية التحديد.
هذه العملية تتم من طرف اللجنة الرسمية في اليم والساعة المحددين بحيث تنتقل هذه اللجنة إلى عين المكان بحضور المجاورين الدين تم استدعاؤهم أو إخبارهم بواسطة الإشهار وخصوصا من لهم اعتراض عن التحديد التمهيدي. وعدم حضورهم قد يؤدي الى ضياع حقوقهم.
في هذه المرحلة تقوم اللجنة من التاكد من التحديد مع تصحيح الحدود وقبول التعرضات التي لم يتوصل الى فضها بطرق ودية والحرص على تدوينها بمحضر التحدي. إجراء هذه العملية في الوقت المحدد من القواعد الامرة لا يمكن مخالفتها الا عند الضرورة القصوى لدلك فالسلطة المحلية مطالبة بان تراعي أثناء برمجتها لعملية التحديد أيام الاعياد والمواسم الفلاحية والمناسبات الخاصة بالمنطقة.
7_وضع الأنصاب النهائية.

يعين لهده العملية شخص تقني مكلف بالتحديد النهائي و المسح الهندسي وعليه أن يغرس الأنصاب النهائية مع ترقيمها.هده العملية تسايرها عملية المسح الطبوغرافي بواسطة مهندس مساح مستعينا بالبوصلة او المعدات الحديثة الطبوغرافية مثلا:

8_محضر التحديد و مرفقاته.

بعد إتمام عملية التحديد تقوم اللجنة بتحرير محضر مع التوقيع من طرف أعضائها و يتضمن هذا المحضر:
* أسماء وصفة أعضاء اللجنة.
* تاريخ عملية التحديد.
* الحقوق المترتبة على العقار كحق الرعي،جمع الحطب ال